选择购房地区---->确定全款或贷款购买---->报价并支付定金---->完成过户及缴纳过户费用

全款购房或贷款购房

全款购房

美国各州的房屋买卖有各自制定的交易流程，东海岸和西海岸的购房流程和规定亦存在一定程度上的差异，不过绝大多数的交易步骤仍非常相似。我们以西雅图 所在的华盛顿州为例，介绍一下全款买房的基本步骤（其他州的详细流程可咨询当地经纪人获悉）：

西雅图的现金购房流程相对比较简单，无需律师介入（东海岸的很多地区需要聘请律师参与），也无需来美，就可以完成交易。

1. 准备现金和银行开户

考虑到国家的外汇管制政策，在买房时需提早准备好你的首付资金，成交后可以按时转到房屋交易指定的美国银行。你的银行账户可以是美国银行, 或者是在香港，欧洲等其它国家的银行账户。所以买家亲自来美国开账户或者不来美国开户都是可行的，关键是你的银行允许你网上大额美元转帐(Wiring)或出具现金支票(Cashier’s Check)。如果您选择亲自来美国开户，需要准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明），开户后设法快速汇入足够资金。

2. 找到合意房屋后，你需要签署意向合同 (sales binder or offer)，由经纪人递交卖家。意向合同上面主要有以下几项内容：

买方的出价(offer price)

签正式合同时需付的定金(cash deposit)

房屋成交日支付的余款(cash at closing)

定金返还的退出保护条款，例如房屋检验

附属内容，比如买方希望的交房日期

3. 买卖双方达成共识后，卖方会在最终的意向合同上签字确认价格, 接下来将同时进行以下步骤：

3.1 合同双方签字后，买家需在一定时间内（48 小时）交上合同里写的诚意定金（good faith deposit），并交给中立的公证公司(escrow)托管，华盛顿州的购房定金最高不超过 5%。这个钱以后会算进房屋成交总价，如果谈价失败，定金会由经纪人退还。有些房主还会要求提供买方的付款能力证明(proof offunds)。

3.2 合同双方签字后，建议联系房屋检查师，在卖方同意的日期（通常为 5 到10 天内）做房屋检查。房屋检查费用在西雅图一般在 5 百元美元左右。检验过程需要几个小时，一般 1-3 天之后得出报告。专业的经纪人一般都会建议买家做房屋检查，验后没有问题自然最好；验后有问题，也可有理有据再与卖方协商，或修缮或减价或中止交易。验屋结果无争议后，交易最终敲定。

3.3 合同双方签字后，有两个公司会联系你，一个是公证公司（Escrow），一个是产权(title)公司，有时合二为一。这两家公司一般是由卖家经纪人在房子上市前就找好的独立第三方公司。公证公司（Escrow）主要负责文件签字，交易费用、税、产权保险、水暖电气账户的清算；产权公司(title)负责产权调查，出具产权报告和过户。买家需要审阅产权报告以确保没有问题。在华盛顿州通常是卖方给买方购买产权保险（title insurance）。

4. 在以上步骤都没有问题的情况下，在过户前两天或最好前 24 小时，经纪人带着买方再次查看房屋(final walk-through)。确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏

5. 如果一切顺利，在成交日大家办理过户手续。在华盛顿州买卖双方无需见面签字，对于现金买方，买方签字的文件无需公证，所以可以不必到场，只需将签字的文件传送给公证公司即可。

6. 成交日（closing date）公证公司将公证过的产权过户文件 warranty deed正式在郡一级政府登过户，拿到过户记录号。然后买家可以从原屋主手中接过钥匙成为房屋的新主人，并在一段时间内（视政府的工作速度而定）收到正式房契(Original Recorded Deed）

贷款购房

贷款流程

一般来讲，美国房贷利率会根据申请人的综合情况和市场进行浮动，外国人在美国申请房贷利率会有所上浮，但比较国内的利率仍然低出不少。

那么，中国人如果要在美国贷款购房，流程是怎样的？需要做什么准备工作，才能顺利获得贷款呢？首先来了解一下在美国申请房贷的流程，该过程与国内的房贷申请流程有相似之处，大致分为选择贷款机构，获取贷款机构预先资格，贷款机构审核申请人资质，房产评估和贷款机构放贷。具体分为以下 7 步：

（1）选择能为您提供贷款的放贷机构

（2）比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构

（3）获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格

（4）按放贷机构指示提供所有有关收入、身份等信息进行审核

（5）抵押贷款公司进行房产评估以确定价值

（6）与抵押贷款职员成交贷款

（7）结算贷款成交一揽子费用

报价并支付定金

报价合同还要注明定金(Earnest Money Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔款项。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金则被没收。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的 2%到 3%。

交接过户

房屋保险（屋主保险、地震保险、产权保险）

房屋保险在美国通常称为屋主保险（Home Owner Insurance）不论购买的是新房还是二手房，买主都应购买房屋保险，以保障业主在遭遇意外或突发的灾难时，经济上的损失得到补偿。所有贷款机构也都会要求在保单上附加房屋保险条款。保险公司只对屋主日常居住的房屋给予屋主保险，也就是说，一个人只可以买一个屋主保险(只有一种例外，即：国会议员因公务需要，在首府和自己的州都有一个居所的，可以买两个屋主保险)。拥有几栋房屋的屋主，对住所以外的房屋不能买屋主保险，只能买火灾保险或房东保险。

屋主保险通常包括以下项目：受灾後赔偿给业主或按揭银行的部份；建筑物（包括房屋本身，围墙，车房，车道，泳池等）； 私人财物（家俱、电器、书藉、收藏、文件等）；修复期生活开支 （因灾难不能使用自家宅院，及在修复期间的额外生活花费），以及业主责任险。

地震保险（Earthquake Insurance）包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等，通常不被包括在大多数的保险条款之内。投保地震险，可在一般保险条款下列出包括地震险，或专门设立投保地震险一项。美国房地产有 70％的地震险是在西岸的加州售出的（加州法律规定保险业者必须提供地震保险）。

产权保险（Title Insurance Policy）是在保险人(保险公司)与被保险人之间建立的具有担保性质的赔偿合同关系。

产权保险是一种保障，确保房屋的权利和利益与期望一致、所有权转让顺利完成以及新业主从房屋的未来争议中得到保护。简单地说，是由投保人一次性支付给保险人一定金额的保费，保险人承诺如果产权存在产权报告(Title Report) 中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷，并给被保险人带来损失时，保险人负责消除产权瑕疵，解决产权纠纷，或者由其在保险金额范围内给予赔偿。

产权保险通常保可能发生的一切错误包括：伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误、失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款，未记录的特殊土地使用和通行权等。

产权保险一般分为两种：

1、业主产权保险 (Owner's Title Insurance)

业主产权保险用来向买方保证待售房的产权,而且卖方确实拥有待售房的产权，同时也保证该待售房的没有任何隐藏的风险包括财产权属别人的、无法进入所有土地、地产无法上市买卖、该产权有末缴清账单的抵押权等; 投保金额是房子的买价，保金一般由卖方来付。业主产权保险通常是一次性费用，一直有效，但是不能过户给他人。

2、贷款产权保险 (Lender's Policy) 

贷款公司产权保险是保护贷款公司(Lender)所出借的金额能够如期偿还，保证买方是房子的新主人，并保证该贷款是该房子的第一贷款。 投保金额是贷款额，一般由借款方即借款人支付。保金价格通常业主产权保险低。

一般买房时，若是贷款买房,则需要买以上两个产权保险;若是现金买房，就不需要买贷款产权保险，只需要业主产权保险来保护买主的财产，以避免日后买卖双方可能陷入的产权纠纷。

一般卖方会为买主买一份产权保险，保险费用以房产成交价为保险额，以确保卖方无违法纪录，保障买房的产权安全。

对于自己的房屋重新贷款，由于房主在买房时已购买了业主产权保险，所以无需重新购买。但由于重新贷款大多是新的贷款机构，不同的贷款额度，所以需要为新的贷款公司购买新的贷款产权保险。

过户费用

过户费包括五个部分：

与贷款有关的费用

贷款银行预收款

中间帐户预扣款

与产权有关的费用

过户税和产权登记税

（各种费用加起来是房价的 1%到 2.25%，这不包括贷款首付部分）

过户费清单还会有POC的字样，意思是在过户前付过了(Paid Outside of Closing)，比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付，也可以在过户时付。